Le Premier ministre,
Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'équipement, des transports et du logement,
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi no 76-1212 du 24 décembre 1976 relative à l'organisation de Mayotte ;
Vu la loi no 79-1113 du 22 décembre 1979 relative à Mayotte ;
Vu l'ordonnance no 81-295 du 1er avril 1981 relative à la promulgation et à la publication des lois et décrets et à l'organisation de la justice à Mayotte ;
Vu l'ordonnance no 90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation de dispositions du code de l'urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte, et notamment ses articles L. 111-1, L. 210-12 et L. 311-1 ;
Vu la loi no 91-1379 du 28 décembre 1991 portant ratification des ordonnances prises en application de la loi no 89-923 du 23 décembre 1989 d'habilitation relative à l'adaptation de la législation applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte ;
Vu l'ordonnance no 92-1139 du 12 octobre 1992 relative au code du domaine de l'Etat et des collectivités publiques applicables dans la collectivité territoriale de Mayotte ;
Vu la loi no 92-1441 du 31 décembre 1992 portant ratification des ordonnances prises en application de la loi no 91-1391 d'habilitation relative à l'adaptation de la législation applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
Décrète :

Art. 1er. - Les dispositions annexées au présent décret constituent le code de l'urbanisme (deuxième partie : Réglementaire) applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte.

Art. 2. - Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'intérieur, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat à l'outre-mer, le secrétaire d'Etat au logement et la secrétaire d'Etat au budget sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 29 mai 2000.

Lionel Jospin
Par le Premier ministre :
Le ministre de l'équipement,
des transports et du logement,
Jean-Claude Gayssot
Le ministre de l'économie,
des finances et de l'industrie,
Laurent Fabius
Le garde des sceaux, ministre de la justice,
Elisabeth Guigou
Le ministre de l'intérieur,
Jean-Pierre Chevènement
Le secrétaire d'Etat à l'outre-mer,
Jean-Jack Queyranne
Le secrétaire d'Etat au logement,
Louis Besson
La secrétaire d'Etat au budget,
Florence Parly


A N N E X E
CODE DE L'URBANISME APPLICABLE
DANS LA COLLECTIVITE TERRITORIALE DE MAYOTTE
(2e partie : Réglementaire)
LIVRE Ier
REGLES GENERALES
D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME
TITRE Ier
REGLES GENERALES D'UTILISATION DU SOL
Chapitre Ier
Règles générales de l'urbanisme
Article R. 111-1
Les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan d'occupation des sols approuvé, à l'exception des articles R. 111-2, R. 111-3, R. 111-5 et R. 111-17.
Section I
Localisation et desserte des constructions
Article R. 111-2
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.
Article R. 111-3
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions sont susceptibles, en raison de leur localisation, d'être exposées à un risque tel que l'inondation, l'érosion, l'affaissement, l'éboulement ou à des nuisances graves dues notamment au bruit.
Article R. 111-4
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur situation, leur destination ou leurs dimensions :
a) A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;
b) A compromettre les activités agricoles ou forestières ou la richesse du sous-sol ;
c) A avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
Article R. 111-5
Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.
Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
La délivrance du permis de construire peut être subordonnée :
a) A la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l'immeuble à construire ;
b) A la réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées au deuxième alinéa ci-dessus.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n'être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera moindre.
Article R. 111-6
L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l'agrément, ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, aux prévisions des projets d'alimentation en eau potable et d'assainissement, et aux prescriptions particulières prévues aux articles R. 111-7 à R. 111-10.
Article R. 111-7
Les lotissements et les ensembles d'habitation doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts évacuant directement et sans aucune stagnation les eaux usées de toute nature.
Ces réseaux sont raccordés aux réseaux publics du quartier où sont établis les constructions ou les lotissements.
Article R. 111-8
En l'absence de réseaux publics, et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, le réseau de distribution d'eau potable est alimenté par un seul point d'eau ou, en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau ; le réseau d'égouts aboutit à un seul dispositif d'épuration et de rejet en milieu naturel ou, en cas d'impossibilité, au plus petit nombre possible de ces dispositifs.
En outre, ces installations collectives sont établies de manière à pouvoir se raccorder ultérieurement aux réseaux publics prévus dans les projets d'alimentation en eau et d'assainissement.
Article R. 111-9
Dans les secteurs où il n'existe pas de réseau de distribution d'eau potable ou de réseau d'assainissement, le représentant du Gouvernement peut accorder, par décision motivée prise après avis du maire, des dérogations aux règles édictées par les articles R. 111-6 à R. 111-8 à la condition que la potabilité de l'eau et sa protection contre tout risque de pollution puissent être assurées ou que l'assainissement individuel ne présente pas d'inconvénient d'ordre hygiénique.
Ces dérogations peuvent prescrire des réalisations particulières et prévoir l'obligation de se raccorder aux réseaux de distribution d'eau potable ou d'assainissement dès leur mise en service.
Article R. 111-10
L'autorisation d'un lotissement industriel ou la construction d'établissements industriels groupés peuvent être subordonnées à leur desserte par un réseau d'égouts recueillant les eaux résiduaires industrielles, après qu'elles ont subi éventuellement un prétraitement approprié, et les conduisant soit au réseau public d'assainissement, si ce mode d'évacuation peut être autorisé compte tenu notamment des prétraitements, soit à un dispositif commun d'épuration et de rejet en milieu naturel.
Article R. 111-11
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leur importance, imposent soit la réalisation par la commune d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics.
Section II
Implantation et volume des constructions
Article R. 111-12
Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
L'implantation de la construction à la limite de l'alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée.
Article R. 111-13
A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.
Article R. 111-14
Les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle manière que la distance entre les façades en vis-à-vis soit au moins égale à la hauteur de la façade la plus élevée, sans pouvoir être inférieure à quatre mètres.
Article R. 111-15
Lorsqu'il s'agit d'édifier des bâtiments ou des ensembles de bâtiments à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, chaque logement doit être disposé de telle sorte que la moitié au moins des pièces habitables prenne jour sur une façade exposée aux vents dominants.
Article R. 111-16
Des dérogations aux règles édictées aux articles R. 111-12 à R. 111-15 peuvent être accordées par décision motivée du représentant du Gouvernement, après avis dans chaque cas particulier du maire de la commune concernée.
Section III
Aspect des constructions
Article R. 111-17
Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Article R. 111-18
La création ou l'extension d'installations ou de bâtiments à caractère industriel ainsi que de constructions légères ou provisoires peut être subordonnée à des conditions spéciales, notamment à l'aménagement d'écrans de verdure ou à l'observation d'une marge de reculement.
LIVRE II
PREEMPTION
TITRE Ier
ZONES D'AMENAGEMENT DIFFERE
Article R. 210-1
La décision créant une zone d'aménagement différé fait l'objet d'une publication au Recueil des actes administratifs.
Une copie de la décision créant la zone d'aménagement différé et un plan précisant le périmètre de cette zone sont déposés à la mairie de chacune des communes concernées et à la direction des services fiscaux. Avis de ce dépôt est donné par affichage pendant un mois à la mairie et à la direction des services fiscaux. Mention en est insérée dans la presse locale.
Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées ci-dessus. La date à prendre en considération pour l'affichage en mairie et à la direction des services fiscaux est celle du premier jour où il est effectué.
Article R. 210-2
Le représentant du Gouvernement est tenu de délivrer, sans frais, à tout propriétaire d'immeuble, à tout titulaire de droits sociaux donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, ou à tout possesseur de droits indivis sur de tels biens, dans le délai d'un mois qui suit la demande qui en est faite, un certificat établi sur papier libre précisant si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement différé.
Section I
Procédure de préemption
Sous-section 1
Cas général
Article R. 210-3
Les dispositions de la présente sous-section sont applicables à toutes les aliénations volontaires à titre onéreux sous quelque forme que ce soit de bien soumis au droit de préemption à l'exception de celles qui sont réalisées sous forme des adjudications soumises aux dispositions des articles R. 210-11 et R. 210-12.
Article R. 210-4
La déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien est établie dans les formes et conditions prescrites par un arrêté du représentant du Gouvernement.
Elle est adressée au représentant du Gouvernement par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, ou déposée contre décharge.
Dès réception de la déclaration, le représentant du Gouvernement en transmet copie au titulaire du droit de préemption.
Le représentant du Gouvernement transmet également copie de la déclaration au directeur des services fiscaux. Cette transmission vaut demande d'avis sur la valeur vénale de l'immeuble.
Les transmissions mentionnées aux deux alinéas précédents indiquent la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration.
Article R. 210-5
Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 210-6 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 210-4.
Article R. 210-6
Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :
a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ;
b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ;
c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Dans le cas d'une vente envisagée moyennant le versement d'une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction doivent respecter les conditions de paiement proposées par le vendeur. Toutefois, le titulaire peut proposer et la juridiction fixer la révision du montant de cette rente et du capital éventuel.
Article R. 210-7
Lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :
a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ;
b) Soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. En cas de vente envisagée moyennant le paiement d'une rente viagère et une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction compétente en matière d'expropriation doivent respecter les conditions de paiement proposées. Toutefois, le titulaire peut proposer et la juridiction fixer la révision du montant de cette rente et du capital éventuel.
Article R. 210-8
A compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R. 210-6 (c) ou R. 210-7 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :
a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposées en application des articles R. 210-6 (c) ou R. 210-7 (b) ;
b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ;
c) Soit qu'il renonce à l'aliénation.
Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d'aliéner.
Article R. 210-9
Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 210-8 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation afin qu'elle fixe le prix comme en matière d'expropriation. Cette saisine est effectuée par lettre recommandée adressée au secrétariat de la juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article , le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.
Article R. 210-10
En cas d'accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.
Dans le cas où le prix a été fixé par décision de justice et où les parties n'ont pas fait usage de la faculté de renonciation ouverte par l'article L. 210-8 (al. 2), un acte de même nature est dressé dans un délai de trois mois à compter de la décision judiciaire devenue définitive.
Sous-section 2
Cas des ventes par adjudication lorsque cette procédure
est rendue obligatoire de par la loi ou le règlement
Article R. 210-11
Les dispositions de la présente sous-section sont applicables à toute vente par adjudication d'un bien soumis au droit de préemption lorsque cette procédure est rendue obligatoire par une disposition législative ou réglementaire.
Article R. 210-12
Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 210-4.
Elle est adressée au représentant du Gouvernement trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La déclaration fait l'objet des transmissions mentionnées à l'article R. 210-4.
Le titulaire dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire.
La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère.
La décision de se substituer à l'adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte d'adjudication et publiée à la direction des services fiscaux, en même temps que celui-ci.
Section II
Utilisation des biens acquis
par la voie de la préemption
Article R. 210-13
Lorsque l'identité et le domicile de l'ancien propriétaire ou de ses ayants cause universels ou à titre universel sont connus, l'offre de rétrocession formulée en application de l'article L. 210-10 (al. 2) leur est notifiée individuellement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit contenir l'indication d'un prix.
Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel disposent d'un délai de deux mois à compter de la date d'avis de réception de la notification pour faire connaître :
a) Soit qu'ils acceptent de racheter le bien au prix proposé par le titulaire du droit de préemption ;
b) Soit qu'ils renoncent au rachat du bien ;
c) Soit qu'ils demandent de racheter le bien à un prix qu'ils proposent et que, à défaut d'accord du titulaire du droit de préemption, le prix soit fixé par le juge compétent en matière d'expropriation.
Le défaut de réponse dans le délai indiqué équivaut à une renonciation au rachat du bien.
Article R. 210-14
A compter de la notification de la réponse faite en application de l'article R. 210-13 (c), le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois :
a) Soit pour notifier qu'il accepte de rétrocéder le bien au prix proposé ;
b) Soit pour saisir le juge compétent en matière d'expropriation pour faire fixer le prix. Le défaut de saisine de la juridiction compétente équivaut à une acceptation du prix proposé par l'ancien propriétaire ou ses ayants cause universels ou à titre universel.
Ainsi qu'il est dit à l'article L. 210-8, à défaut d'acceptation dans le délai de deux mois à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition.
Article R. 210-15
Lorsque l'identité ou le domicile des anciens propriétaires ou de leurs ayants cause universels ou à titre universel est inconnu du titulaire du droit de préemption, un avis publié par voie d'affiche dans la commune de situation des biens indique les parcelles que le titulaire a l'intention d'utiliser ou d'aliéner, ainsi que l'estimation de ces parcelles. Cet avis indique également que la vente des parcelles sera consentie par priorité à l'ancien propriétaire du bien ou à ses ayants cause universels ou à titre universel qui en feront la demande à l'autorité désignée.
L'accomplissement de cette mesure de publicité est certifié par le maire de la commune intéressée.
Le même avis est inséré dans la presse locale.
Les avis et l'affiche précités doivent obligatoirement comporter la mention de la déchéance que les intéressés s'exposent à encourir.
Dans le délai de trois mois à compter de l'accomplissement de la plus récente des deux formalités prévues ci-dessus, les intéressés qui désirent exercer les droits mentionnés à l'article L. 210-10 (al. 2) sont tenus, à peine de déchéance, de le déclarer à l'autorité désignée en procédant alors comme il est dit aux articles R. 210-13 et R. 210-14.
Section III
Dispositions diverses
Article R. 210-16
Le titulaire du droit de préemption doit recueillir, sous réserve des dispositions de l'article R. 210-18, l'avis du directeur des services fiscaux sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition.
L'avis de la direction des services fiscaux doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition.
Article R. 210-17
Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par dépôt contre décharge.
Article R. 210-18
Lorsque le titulaire du droit de préemption est l'une des personnes morales mentionnées à l'article L. 221-8 du code du domaine de l'Etat et des collectivités publiques applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte, les attributions dévolues au directeur des services fiscaux par le présent titre sont exercées par le chef du service de l'administration financière de l'Etat.
LIVRE III
AMENAGEMENT FONCIER
TITRE Ier
OPERATIONS D'AMENAGEMENT
Chapitre Ier
Lotissements
Section I
Dispositions générales relatives
aux lotissements
Article R. 311-1
Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.
L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.
Ne sont pas pris en compte pour l'application du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans le délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai ;
b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par l'article L. 121-4 ;
e) Les apports de terrain résultant de l'application de l'article L. 320-2.
Article R. 311-2
Ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre les divisions à l'intérieur des zones de résorption de l'habitat insalubre, lorsque ces divisions sont effectuées par la personne publique ou privée qui réalise l'aménagement de ladite zone.
De même, ne constituent pas des lotissements les divisions à l'intérieur des zones urbaines équipées ou pour lesquelles les équipements publics sont en cours de réalisation délimitées par un schéma d'aménagement de village ou de commune ou par un plan d'occupation des sols approuvé.
Section II
L'autorisation de lotir
Article R. 311-3
L'autorisation de lotir porte sur la composition d'ensemble du lotissement, sur les modalités de la division en lots ainsi que sur la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est autorisée dans l'ensemble du lotissement. Elle impose en tant que de besoin l'exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement du lotissement notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, l'évacuation et le traitement des eaux usées et pluviales et leur raccordement au réseau public lorsqu'il existe. La réalisation de ces travaux peut être autorisée par tranches.
Article R. 311-4
La surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée est répartie entre les différents lots soit par le représentant du Gouvernement à l'occasion de la délivrance de l'autorisation de lotir, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots.
Lorsque la répartition est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots, en vue de sa mention dans l'acte de vente ou de location, l'indication de la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot.
Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot.
Article R. 311-5
La demande d'autorisation de lotir peut ne porter que sur une partie de la propriété.
Dans ce cas, une nouvelle autorisation doit être demandée pour toute division, même par détachement d'une seule parcelle, de la partie conservée intervenant moins de dix ans après la première autorisation.
Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 311-1 et R. 311-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés.
Article R. 311-6
L'autorisation de lotir est refusée si le projet de lotissement n'est pas conforme aux dispositions d'un plan d'occupation des sols approuvé.
En l'absence de plan d'occupation des sols approuvé, l'autorisation de lotir peut être refusée si le projet vise à équiper des terrains destinés à recevoir des bâtiments pour lesquels les demandes de permis de construire pourraient être rejetées pour l'un des motifs mentionnés aux articles R. 111-2 à R. 111-11.
Dans tous les cas, elle peut également être refusée, ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, sur le fondement des dispositions mentionnées à l'article R. 111-17, lorsque, notamment, par la situation, la forme ou la dimension des lots, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains.
Article R. 311-7
L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée.
Il en est de même si lesdits travaux ne sont pas achevés dans le délai fixé par l'arrêté et qui ne peut être supérieur à une durée de trois ans décomptée comme il est dit à l'alinéa précédent.
Toutefois, dans le cas où la réalisation des travaux par tranches a été autorisée, les délais impartis au lotisseur en application des alinéas ci-dessus s'appliquent aux travaux de la première tranche. Les délais impartis pour réaliser les travaux des autres tranches sont fixés par l'arrêté d'autorisation sans qu'ils puissent excéder une durée de six ans décomptée comme il est dit au premier alinéa du présent article .
Lorsque l'autorisation est devenue caduque, l'opération ne peut être poursuivie qu'en ce qui concerne les tranches dont les travaux d'aménagement ont été menés à terme.
Section III
Cession des lots et édification
des constructions
Article R. 311-8
La conformité des travaux à l'autorisation de lotissement est constatée par un certificat délivré dans les formes, conditions et délais fixés par arrêté du représentant du Gouvernement, soit à leur achèvement, soit à l'achèvement de chacune des tranches prévues par l'autorisation de lotir.
Article R. 311-9
La délivrance du certificat prévu à l'article R. 311-8 ne dégage pas le lotisseur de ses obligations et de sa responsabilité vis-à-vis des acquéreurs de lots, notamment en ce qui concerne la qualité des travaux exécutés.
Article R. 311-10
Aucune mutation entre vifs ni location concernant un terrain situé dans un lotissement ne peut être effectuée avant que ne soit délivré le certificat prévu à l'article R. 311-8. Le permis de construire ne peut être accordé avant la délivrance de ce certificat.